L’investissement sur la plateforme se fait au travers d’un SPV (Special Purpose Vehicle) enregistré au DIFC (Dubai International Financial Centre). Il s’agit de la manière la plus pratique de structurer l’acquisition d’un bien immobilier à Dubaï à plusieurs. Retrouverez sur cette page une synthèse de la fiscalité applicable aux revenus générés par un SPV, en fonction du pays de résidence de l’investisseur.
1. Nature juridique du SPV au DIFC
Le SPV immatriculé au DIFC est une entité juridique distincte, fiscalement opaque, c’est-à-dire que les revenus perçus par le SPV ne sont pas automatiquement considérés comme perçus par l’actionnaire.
Le SPV peut générer :
- des revenus locatifs si le bien est loué,
- une plus-value en cas de revente de l’actif détenu.
En l’absence d’impôt sur les sociétés à Dubaï (hors cas spécifiques), ces revenus ne sont pas imposés localement, mais doivent être déclarés dans le pays de résidence fiscale de l’actionnaire, selon les règles nationales.
2. Résidents fiscaux français
Revenus locatifs conservés dans le SPV
Tant que le SPV ne distribue pas de revenus à l’actionnaire, aucune imposition immédiate n’est due en France.
Dividendes distribués
Les dividendes versés par le SPV à un résident fiscal français sont imposés :
- Par défaut au PFU (prélèvement forfaitaire unique) de 30 %, soit 12,8 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.
- Sur option, au barème progressif de l’impôt sur le revenu, avec un abattement de 40 % si les conditions sont remplies (notamment la détention de plus de 2 ans).
Plus-value de revente de l’actif détenu par le SPV
La plus-value reste dans le SPV : pas d’imposition immédiate tant qu’elle n’est pas distribuée. Si elle est versée sous forme de dividende, même régime que ci-dessus.
Application possible de l’article 123 bis du CGI
Si le résident français détient plus de 10 % du SPV, que le SPV est installé dans un pays à fiscalité privilégiée (cas des Émirats), et ne distribue pas ses revenus, alors l’administration fiscale française peut imposer les revenus non distribués du SPV entre les mains de l’actionnaire, comme s’il les avait perçus.
Un avis fiscal personnalisé est recommandé pour anticiper ce risque, surtout si le SPV est purement passif.
3. Résidents fiscaux belges
Revenus locatifs dans le SPV
Tant que les revenus restent dans la société, ils ne sont pas imposables immédiatement en Belgique.
Dividendes
Les dividendes versés par le SPV à un résident belge sont soumis :
- À un précompte mobilier de 30 %, avec éventuellement une récupération partielle ou une imposition au taux marginal dans la déclaration.
Attention : l’absence de convention fiscale entre la Belgique et les Émirats Arabes Unis signifie qu’il n’existe pas de mécanisme de crédit d’impôt. Toutefois, aucun impôt n’étant payé aux Émirats, le risque de double imposition reste limité.
Plus-value de revente
La plus-value réalisée par le SPV n’est pas imposée tant qu’elle reste dans la structure. Si elle est distribuée, elle est considérée comme un dividende, soumis au même régime que ci-dessus.
Dispositif anti-abus
L’administration fiscale belge peut, dans certains cas, requalifier les montages jugés artificiels. Il est important de pouvoir justifier le rôle économique du SPV.
4. Résidents fiscaux suisses
Traitement des revenus
En Suisse, la fiscalité dépend du canton de résidence. Cependant, les principes suivants s’appliquent généralement :
- Les dividendes perçus par un résident suisse depuis un SPV à l’étranger sont imposables comme revenus mobiliers dans la déclaration fiscale annuelle.
- Si le SPV conserve les revenus, il n’y a pas d’imposition immédiate.
Plus-value
- Si la plus-value est réalisée par le SPV, elle n’est pas imposable tant qu’elle n’est pas distribuée.
- En cas de distribution, elle est imposée comme un dividende.
Régime des sociétés étrangères
Les autorités fiscales suisses peuvent s’intéresser aux montages offshore et aux participations dans des sociétés étrangères passives, en fonction du profil du contribuable.
Il est donc recommandé de déclarer la participation au SPV, même si aucune distribution n’est perçue, et de consulter un fiscaliste local pour évaluer la situation cantonale.
5. Obligations déclaratives
Pour tous les pays concernés :
- Déclaration de participation dans une entité étrangère.
- Déclaration des comptes bancaires à l’étranger
- Transparence sur la détention et l’origine des revenus.
En France, cela passe notamment par les formulaires n°3916 (comptes bancaires) et n°3916-bis (structures juridiques à l’étranger).
Conclusion
Investir dans l’immobilier à Dubaï via un SPV au DIFC peut offrir une excellente structuration, notamment en matière de confidentialité, de séparation d’actifs et de flexibilité successorale. Cependant, la fiscalité dans le pays de résidence de l’actionnaire doit être soigneusement anticipée, car les revenus ou plus-values ne sont pas exonérés pour autant.
La fiscalité internationale repose sur un principe simple : le lieu d’enregistrement d’une société ne garantit pas à ses actionnaires une exonération fiscale dans leur pays de résidence.